Tolleranze costruttive ed esecutive, come funziona la sanatoria automatica
Le tolleranze costruttive costituiscono degli scostamenti rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e ad ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Tali scostamenti sono considerati lievi e non implicano una violazione edilizia.
Le tolleranze esecutive sono irregolarità eseguite durante i lavori che non comportano violazioni della disciplina edilizia e urbanistica e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.
Se gli scostamenti, rispetto alle misure autorizzate, si mantengono nel range delle tolleranze costruttive ed esecutive, i tecnici abilitati possono attestare lo stato legittimo dell’immobile.
Il Salva Casa ha ampliato il perimetro delle tolleranze per far aumentare il numero degli immobili legittimi senza bisogno di avviare una procedura di accertamento di conformità per ottenere la sanatoria edilizia.
Come funzionano le tolleranze costruttive
Si definiscono tolleranze costruttive gli scostamenti entro il 2% delle misure indicate nel progetto allegato al titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive hanno una percentuale variabile, che dipende dalla superficie dell’immobile:
– 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
– 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
– 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
L’applicazione pratica del Salva Casa ha sollevato qualche incertezza e, a fronte delle richieste dei Comuni e degli operatori, il Mit è dovuto intervenire con dei chiarimenti, formalizzati nelle Faq del 28 gennaio, poi confluite nelle più ampie Linee Guida del 30 gennaio.
Non era ad esempio chiaro cosa accade nel caso di plurime difformità di cui solo alcune rientrino nelle soglie di tolleranza.
l Mit ha risposto che se la difformità riguarda due distinti parametri (ad esempio, superficie coperta e altezza) e soltanto uno dei due supera la percentuale massima di scostamento indicata, si può dichiarare la tolleranza con riferimento alla difformità rientrante nella percentuale, mentre occorre un procedimento edilizio in sanatoria per quella che supera tale soglia.
Il Mit ha aggiunto che le tipologie di difformità indicate non sono cumulative, ma alternative.
Non era chiara nemmeno la relazione tra le tolleranze costruttive e le misure minime in materia di distanze e di requisiti igienicosanitari.
Il Mit ha spiegato che si applica sempre la soglia del 2%, sia nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente.
Come funzionano le tolleranze esecutive
Le tolleranze esecutive comprendono le variazioni geometriche, delle finiture, della collocazione degli impianti e delle opere interne.
A queste il Salva Casa ha aggiunto:
– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Anche in questo caso, per l’applicazione pratica delle nuove regole sono state necessarie le Linee Guida Salva Casa del Mit.
Il Mit ha chiarito che le regole sulle tolleranze esecutive non si applicano agli immobili vincolati, per i quali bisogna intraprendere le procedure di sanatoria.
Come si dichiarano le tolleranze costruttive ed esecutive
Le tolleranze costruttive ed esecutive vengono dichiarate dal tecnico abilitato per attestare lo stato legittimo dell’immobile, che deve essere indicato nei titoli abilitativi per la realizzazione di nuovi lavori e allegato agli atti di trasferimento degli immobili.
Nelle zone a rischio sismico elevato il tecnico abilitato deve attestare che le tolleranze costruttive rispettano le disposizioni per le costruzioni in zona sismica contenute nel Testo unico dell’edilizia (Parte II, Capo IV, sezione I). Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento (planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica, altri elaborati previsti dalle norme tecniche e dal competente ufficio tecnico della regione) deve essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale e per l’esercizio dei controlli.
Il tecnico abilitato deve inoltre allegare l’autorizzazione per l’inizio dei lavori o l’attestazione della formazione del silenzio assenso. In caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, deve allegare una dichiarazione asseverata sul decorso del termine per i controlli regionali senza che siano stati richiesti documenti integrativi.
L’applicazione delle disposizioni sulle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi. Il Mit nelle Linee Guida ha spiegato che “l’attività del tecnico deve limitarsi alla verifica del rispetto delle disposizioni pubblicistiche in punto di rispetto della normativa urbanistica ed edilizia, prescindendo, quindi, dalla disamina di aspetti privatistici”.
Sono infine previste sanzioni penali per le dichiarazioni mendaci.
Fonte : Edilportale News – Articolo di Paola Mammarella
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